Malfaçon en cours de chantier : que faire avant la réception
Avant la réception, aucune garantie légale ne s'applique : ni parfait achèvement, ni biennale, ni décennale. Seul le contrat protège. Trois leviers du Code civil : suspendre le paiement si l'inexécution est suffisamment grave (article 1219), mettre en demeure par lettre recommandée (article 1344), faire terminer par une autre entreprise aux frais de la première (article 1222).
Une malfaçon constatée pendant les travaux ne relève d’aucune garantie légale. Ni la décennale, ni la biennale, ni la garantie de parfait achèvement ne peuvent être mises en jeu tant que la réception n’a pas eu lieu : toutes courent à compter de cette date. Ce qui protège le particulier avant la réception, c’est le contrat qu’il a signé, et trois leviers du Code civil que presque personne ne lui explique.
Pourquoi les garanties ne protègent-elles pas encore ?
Parce qu’elles n’ont pas commencé à courir. La réception des travaux est l’acte qui fait basculer le chantier d’un régime à l’autre. Avant, on est dans l’exécution du contrat. Après, on entre dans les garanties.
C’est la source de la plus grosse méprise que je rencontre. Un particulier voit une cloison de travers, une étanchéité bâclée, un carrelage qui sonne creux, et il pense être couvert parce que l’entreprise lui a remis une attestation d’assurance décennale. Cette attestation est nécessaire, mais elle ne sert à rien tant que rien n’a été réceptionné.
Concrètement, cela change trois choses.
- Vous ne pouvez pas déclarer un sinistre à l’assurance dommages-ouvrage pour un désordre apparu avant la réception, sauf cas particulier de résiliation du marché après mise en demeure.
- Vous ne pouvez pas invoquer la garantie de parfait achèvement, qui ne commence qu’à la réception et dure un an.
- En revanche, vous disposez de leviers contractuels que vous perdrez en partie une fois les travaux réceptionnés sans réserve.
C’est ce dernier point qui est mal compris : la période de chantier est celle où le maître d’ouvrage est le plus fort, pas le plus faible. Il détient encore l’argent.
Comment constater une malfaçon pendant les travaux ?
Par écrit, daté, et avant que l’ouvrage ne soit recouvert. C’est le seul point où le temps joue contre vous de façon irréversible.
Une chape coulée sur une étanchéité mal posée, une cloison montée devant un réseau non conforme, un enduit appliqué sur un support qui n’a pas été préparé : dans les trois cas, la preuve disparaît sous le revêtement suivant. Une fois recouverte, la malfaçon coûte dix fois plus cher à démontrer qu’à corriger.
Ce qui constitue une preuve utilisable :
- Des photographies datées, prises de loin puis de près, avec un élément de repère dans le cadre, mètre déplié ou niveau posé sur l’ouvrage.
- Un courrier recommandé avec accusé de réception décrivant le désordre en termes factuels, sans qualification juridique, et demandant la reprise.
- Un constat de commissaire de justice, qui reste la preuve la plus difficile à contester. Il n’est pas obligatoire. Demandez le coût avant de mandater, il varie selon l’étude et le déplacement.
- Les échanges écrits avec l’entreprise, y compris les SMS, à condition de les conserver.
Ce qui ne constitue pas une preuve : une conversation téléphonique, une remarque faite sur le chantier devant l’ouvrier, une photo non datée.
Peut-on suspendre les paiements ?
Oui, mais sous condition, et la condition est stricte. L’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie « peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».
Deux mots portent tout le poids : suffisamment grave. Suspendre un règlement pour un défaut d’aspect mineur, c’est se mettre soi-même en situation de manquement, et offrir à l’entreprise le motif de quitter le chantier en vous en imputant la responsabilité.
La règle de conduite que j’applique depuis trente ans tient en trois points.
- Décrire les désordres par écrit avant de suspendre, jamais après. Un paiement suspendu sans courrier préalable ressemble à un impayé.
- Suspendre l’échéance qui correspond au lot défectueux, pas la totalité du marché. Retenir 30 000 euros pour une salle de bains mal carrelée est disproportionné et se retournera contre vous.
- Écrire noir sur blanc que la somme est disponible et sera réglée dès la reprise effective. Cela démontre votre bonne foi si le dossier finit devant un juge.
En contrat de construction de maison individuelle, attention : l’échéancier de paiement est réglementé et adossé à des stades d’avancement. La logique reste la même, mais la marge de manœuvre est plus étroite. Le sujet des appels de fonds est traité dans l’article sur l’acompte versé à un artisan qui ne revient pas.
Comment rédiger la mise en demeure ?
En lettre recommandée avec accusé de réception, avec un délai chiffré et des désordres décrits un par un. L’article 1344 du Code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure « par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante ».
Interpellation suffisante veut dire que le courrier doit être sans ambiguïté sur ce qui est demandé. Une lettre qui exprime un mécontentement n’est pas une mise en demeure.
Le courrier doit contenir :
- La référence du devis ou du marché, sa date, et le lot concerné.
- La description factuelle de chaque désordre, avec la date de constatation.
- La demande précise : reprise, dépose et repose, ou achèvement.
- Un délai de reprise chiffré en jours, quinze jours étant un usage courant pour une reprise de travaux en cours.
- La mention explicite qu’il s’agit d’une mise en demeure, et l’annonce des suites en cas d’inaction.
Ce courrier n’est pas une formalité. C’est lui qui ouvre l’accès aux deux leviers suivants, et sans lui, aucun des deux n’est utilisable.
Peut-on faire terminer les travaux par une autre entreprise ?
Oui, et c’est le levier le plus puissant du chantier en cours. L’article 1222 du Code civil énonce qu’« après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ».
Trois précisions déterminantes, que la lecture rapide de l’article fait manquer.
- La mise en demeure est un préalable obligatoire. Sans elle, la substitution d’entreprise est un manquement de votre part.
- Le délai et le coût doivent être raisonnables. Faire reprendre un ouvrage par l’entreprise la plus chère de la région, sans mise en concurrence, expose à ne récupérer qu’une partie de la somme.
- Faire exécuter est libre, détruire ne l’est pas. La démolition de ce qui a été mal fait exige une autorisation préalable du juge. C’est la distinction que les particuliers franchissent le plus souvent sans le savoir, et elle coûte cher.
Le même article permet aussi de demander en justice que l’entreprise avance les sommes nécessaires, plutôt que de les avancer soi-même et d’en réclamer ensuite le remboursement. Cette voie est peu utilisée alors qu’elle évite d’immobiliser sa trésorerie.
Quand saisir le juge ?
Quand le désordre menace la solidité de l’ouvrage, quand l’entreprise ne répond plus, ou quand la preuve risque de disparaître. Deux procédures existent et elles ne servent pas à la même chose.
Le référé permet de demander en urgence l’arrêt du chantier et la désignation d’un expert lorsque les désordres sont graves. L’ANIL le confirme pour les désordres compromettant la solidité.
L’expertise avant tout procès repose sur l’article 145 du Code de procédure civile : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
Un point récent à connaître, souvent absent des contenus en ligne : depuis le décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025, entré en vigueur le 1er septembre 2025, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. Une demande déposée ailleurs sera écartée.
Ce qui change en CCMI
Un interlocuteur de plus, et il est utile. Le contrat de construction de maison individuelle impose au constructeur une garantie de livraison à prix et délais convenus, au titre de l’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation.
Cette garantie est portée par un établissement financier ou un assureur, qui a un intérêt direct à ce que le chantier se termine correctement. L’ANIL indique que l’établissement garant doit être averti en cas d’arrêt ou d’interruption des travaux.
En pratique, dès que la situation se dégrade, la mise en demeure adressée au constructeur doit être doublée d’un courrier au garant, en recommandé lui aussi. Un garant averti tôt agit. Un garant averti après six mois de silence commence par vous demander pourquoi vous n’avez rien dit.
Comparatif des trois régimes avant réception
| Régime | Garanties légales applicables | Levier principal | Tiers à alerter | Référence |
|---|---|---|---|---|
| Devis artisan, rénovation | Aucune avant réception | Suspension d’échéance et article 1222 | Aucun | Code civil, articles 1219 et 1222 |
| Marché privé de travaux | Aucune avant réception | Clauses du marché, puis article 1222 | Maître d’œuvre s’il existe | Code civil, articles 1219 et 1222 |
| CCMI loi 1990 | Aucune avant réception | Garantie de livraison | Établissement garant | Article L231-6 du CCH |
Dans les trois cas, la conclusion est la même : aucune garantie légale ne joue avant la réception. Ce qui diffère, c’est le nombre d’appuis dont vous disposez.
La checklist de constat, dans l’ordre
À faire dans cet ordre exact, chaque étape conditionnant la suivante.
- Photographier avant recouvrement. Vue d’ensemble, puis détail, avec un objet de repère dans le cadre. Vérifier que la date figure dans les propriétés du fichier.
- Écrire le jour même. Un courriel horodaté décrivant le désordre en termes factuels, envoyé à l’entreprise, même si un recommandé suivra.
- Ne pas faire recouvrir. Demander par écrit l’arrêt de l’ouvrage concerné tant que le point n’est pas traité. C’est le seul geste irréversible du chantier.
- Chiffrer ce qui est en jeu. Reprendre le devis, isoler la ligne du lot défectueux, noter le montant restant dû sur ce lot.
- Envoyer la mise en demeure. Recommandé avec accusé de réception, désordres listés un par un, délai chiffré, mention explicite de mise en demeure.
- En CCMI, doubler vers le garant. Même courrier, même jour, à l’établissement qui porte la garantie de livraison.
- Suspendre la seule échéance concernée. En annonçant par écrit que la somme est disponible et sera réglée dès reprise effective.
- Faire chiffrer la reprise par deux entreprises. C’est ce qui rend le coût raisonnable au sens de l’article 1222, et c’est la pièce que le juge regarde en premier.
Un dossier constitué dans cet ordre se défend seul. Un dossier constitué à l’envers, paiement suspendu d’abord et courrier ensuite, se retourne contre celui qui l’a monté.
Position Bouclier Chantier
La période de chantier est celle où le particulier a le plus de pouvoir et le sait le moins. Il détient encore l’argent, l’ouvrage n’est pas recouvert, et l’entreprise a tout intérêt à finir. Six mois plus tard, après réception sans réserve, le rapport de force est inversé.
L’erreur que je vois le plus souvent n’est pas juridique, elle est chronologique. Le particulier alerte tard, écrit peu, et laisse recouvrir. Quand il se décide, la preuve est sous la chape et l’entreprise est partie.
Le juridique n’est pas mon métier au sens strict. Les textes cités ici le sont mot pour mot depuis les sources officielles, mais leur application à votre situation précise mérite l’avis d’un juriste, de l’ANIL ou d’un avocat en droit de la construction dès que l’enjeu dépasse quelques milliers d’euros.
Ce qui relève de mon métier, en revanche, c’est de vous dire ce qui va être recouvert demain, ce qui se reprend encore et ce qui ne se reprendra plus. Cette lecture-là se fait sur pièces, et elle se fait vite.
Le sujet voisin des délais et des pénalités est traité dans l’article sur les pénalités et recours en cas de retard de chantier.