Garantie de livraison CCMI : constructeur défaillant

Un constructeur qui s’arrête en cours de chantier ne vous laisse pas sans interlocuteur, contrairement à un artisan qui disparaît. En contrat de construction de maison individuelle, un tiers est engagé à vos côtés depuis la signature : le garant de livraison, qui doit faire terminer la maison au prix et dans les délais convenus. L’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation le rend obligatoire, et la procédure pour le déclencher tient en deux courriers.

C’est l’appui le plus puissant du CCMI, et celui que je vois le moins utilisé. La plupart des maîtres d’ouvrage que je rencontre découvrent son existence quand le chantier est arrêté depuis six mois.

Qu’est-ce que la garantie de livraison et qui la souscrit ?

C’est une caution solidaire souscrite obligatoirement par le constructeur auprès d’un établissement de crédit, d’une société de financement ou d’une entreprise d’assurance agréés à cet effet. Elle vous couvre en tant que maître d’ouvrage si les travaux ne sont pas réalisés au prix et dans les délais convenus, ou en cas de malfaçon.

Elle ne concerne que le contrat de construction de maison individuelle, celui de l’article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation, c’est à dire la construction d’un immeuble d’habitation de deux logements au plus d’après un plan proposé par le constructeur. Un marché de travaux signé avec une entreprise de rénovation n’en comporte aucune.

Deux points que peu de gens connaissent, et qui changent la façon de s’en servir.

• L’attestation de garantie est établie par le garant et annexée à votre contrat. C’est le k de l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation. Les coordonnées du garant sont donc déjà dans votre dossier, au moment de la signature.
• Le coût de cette garantie est compris dans le prix convenu que vous payez, le d du même article le dit expressément. Vous la financez, elle ne vous est pas offerte.

Si l’attestation ne figure pas dans votre dossier, c’est le premier point à régler, avant même de parler de retard ou de malfaçon.

Quels risques la garantie de livraison couvre-t-elle ?

Elle couvre l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, et trois postes financiers que l’article L231-6 énumère limitativement.

• Le coût des dépassements du prix convenu, dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction. La garantie apportée à ce titre peut être assortie d’une franchise qui ne peut excéder 5 % du prix convenu.
• Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix. Autrement dit, si vous avez payé plus que le pourcentage autorisé parce que le constructeur vous l’a demandé, c’est couvert.
• Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours. Service-public.gouv.fr précise, dans sa fiche vérifiée le 12 décembre 2025, que les indemnités sont alors calculées et dues à partir du premier jour de retard.

La fiche officielle ajoute l’inexécution ou la mauvaise exécution dans la fabrication, la pose et l’assemblage d’éléments préfabriqués, cas de plus en plus fréquent avec les maisons à ossature industrialisée.

Une distinction qui vaut de l’argent. L’ANIL rappelle que la franchise de 5 % s’applique uniquement au coût des dépassements du prix convenu, pas aux conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé. Un garant qui applique la franchise sur l’ensemble de sa prise en charge sort du texte.

Ce que la garantie de livraison ne couvre pas

Son périmètre est strictement défini par la loi et ne s’étend pas au delà. Elle n’a pas pour objet de financer votre maison à votre place.

Le garant reste en droit d’exiger le paiement des sommes correspondant aux travaux réellement effectués, dans la limite du prix convenu au contrat. L’ANIL le formule ainsi dans son analyse de la jurisprudence : la garantie prend en charge l’achèvement, pas la construction.

Les préjudices annexes ne sont pas couverts de plein droit par l’article L231-6. Frais de déménagement, double loyer, perte de jouissance ne figurent pas dans la liste des trois postes. Cela ne veut pas dire qu’ils ne sont jamais indemnisés : l’ANIL rapporte des décisions de la Cour de cassation reconnaissant la faute personnelle du garant resté inerte, et l’indemnisation du maître d’ouvrage à ce titre. Mais c’est une autre action, sur un autre fondement, et elle passe par le juge.

Quand commence et quand s’arrête la garantie de livraison ?

Elle court à compter de la date d’ouverture du chantier et cesse à la réception des travaux constatée par écrit. C’est la fenêtre exacte, et elle explique pourquoi la réception est l’acte le plus important du chantier.

Deux prolongations sont prévues au IV de l’article L231-6.

• Si vous n’étiez pas assisté d’un professionnel lors de la réception, la garantie se poursuit pendant le délai de huit jours qui suit la remise des clés, celui de l’article L231-8, pour dénoncer les vices apparents.
• Si des réserves ont été formulées, elle ne cesse qu’à la levée de ces réserves.

La conséquence pratique est brutale. Une réception signée sans réserve, sans assistance, éteint votre garantie de livraison huit jours plus tard. Le sujet des désordres constatés pendant les travaux et de ce qui se perd à la réception est traité dans l’article sur la malfaçon en cours de chantier avant la réception.

Comment mettre en jeu la garantie de livraison ?

En deux courriers recommandés, dans cet ordre, et le second déclenche un compte à rebours de quinze jours. La procédure est décrite par Service-public.gouv.fr, fiche F34253.

Premier courrier, au constructeur. Vous le mettez en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, de terminer les travaux et de vous verser les pénalités de retard prévues au contrat. Un modèle officiel existe, référencé R33762 sur service-public.gouv.fr.

Second courrier, au garant. Si le constructeur ne réagit pas, vous saisissez le garant, dont les coordonnées figurent sur l’attestation annexée au contrat. Là aussi un modèle officiel existe, référencé R33761.

Le garant met alors le constructeur en demeure, soit de terminer les travaux, soit de livrer la maison. Si le constructeur ne réagit pas dans un délai de quinze jours calendaires suivant cette mise en demeure, le garant désigne la personne qui terminera les travaux.

Si la maison a atteint le stade du hors d’eau, ouvrages de couverture et d’étanchéité achevés, le garant peut faire appel à une entreprise qui se chargera de terminer les travaux. Dans ce cas, avec votre accord, il verse directement les sommes dont il est redevable à cette entreprise.

Un point de terrain que les textes ne disent pas. L’ANIL, dans son étude sur le fonctionnement de la garantie, relève que de nombreuses ADIL signalent une inertie du garant dans la période qui suit la défaillance, et que la mise en demeure par lettre recommandée est souvent nécessaire pour obtenir une réaction. Écrivez tôt, écrivez en recommandé, et gardez les accusés.

Pourquoi l’échéancier de paiement décide de votre position

Parce que votre rapport de force avec le garant dépend de ce que vous avez déjà payé. L’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation fixe les pourcentages maximum exigibles à chaque stade.

• 15 % à l’ouverture du chantier, dépôt de garantie éventuel compris.
• 25 % à l’achèvement des fondations.
• 40 % à l’achèvement des murs.
• 60 % à la mise hors d’eau.
• 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air.
• 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.

Le solde est payable à la réception, ou dans les huit jours qui suivent la remise des clés si vous n’êtes pas assisté d’un professionnel. Et si des réserves ont été formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée entre les mains d’un consignataire jusqu’à leur levée.

Un maître d’ouvrage qui a payé 75 % pour un chantier arrêté à l’achèvement des murs a payé 35 % de trop. Cette avance n’est pas perdue, elle entre dans les conséquences du fait du constructeur couvertes par la garantie, mais elle affaiblit sa position et elle allonge le dossier. Payer au stade réel, pas au stade annoncé, est la meilleure protection avant même que le garant n’entre en scène.

Qui vous aide selon le contrat que vous avez signé ?

Contrat signé	Garant de livraison	Pénalité de retard plancher	Échéancier encadré	Qui fait terminer le chantier
CCMI avec fourniture de plan	Obligatoire, article L231-6 CCH	1/3000 du prix par jour, article R231-14 CCH	Oui, article R231-7 CCH	Le garant, sous 15 jours après sa mise en demeure
Marché privé de travaux	Aucun	Aucune, sauf clause écrite au contrat	Non	Vous, après mise en demeure, article 1222 du Code civil
Devis d’artisan, rénovation	Aucun	Aucune, sauf clause écrite au contrat	Non	Vous, après mise en demeure, article 1222 du Code civil

La lecture de ce tableau tient en une phrase : le CCMI est le seul contrat où quelqu’un d’autre que vous a l’obligation légale de faire finir la maison.

La checklist, dans l’ordre

À suivre dans cet ordre exact, chaque étape conditionnant la suivante.

1. Sortez l’attestation de garantie de livraison annexée à votre contrat et notez le nom, l’adresse et le numéro de dossier du garant. Si elle manque, réclamez-la au constructeur par écrit avant toute autre démarche.
2. Datez le point de départ. Relevez la date d’ouverture du chantier et le délai d’exécution inscrits au contrat, au titre du i de l’article L231-2. C’est de là que se compte le retard.
3. Chiffrez ce qui est payé. Comparez le cumul de vos règlements aux pourcentages de l’article R231-7 au stade réel du chantier, pas au stade facturé.
4. Mettez le constructeur en demeure par recommandé avec avis de réception, en demandant l’achèvement et les pénalités de retard. Modèle officiel R33762.
5. Saisissez le garant par recommandé si le constructeur ne répond pas. Modèle officiel R33761. Joignez le contrat, l’attestation, le relevé des paiements et la copie de votre mise en demeure.
6. Comptez les quinze jours calendaires à partir de la mise en demeure adressée par le garant au constructeur. Au delà, le garant doit désigner l’entreprise qui termine.
7. Ne réceptionnez pas pour clore le dossier. La réception éteint la garantie. Si vous devez recevoir, faites-vous assister et formulez vos réserves par écrit.

Position Bouclier Chantier

Le CCMI a mauvaise réputation auprès des particuliers, et pour de mauvaises raisons. C’est le contrat de construction le plus protecteur du droit français, et la garantie de livraison en est la pièce centrale. Le problème n’est pas le contrat, c’est que personne n’explique au maître d’ouvrage qu’il a un tiers à appeler.

L’erreur que je vois le plus souvent est chronologique, encore une fois. Le particulier attend. Il relance le constructeur au téléphone pendant des mois, accepte des promesses de reprise, paye l’échéance suivante pour montrer sa bonne volonté, et n’écrit au garant qu’une fois le constructeur en liquidation. À ce moment, le dossier est plus lourd, les dépassements sont plus élevés, et le temps perdu ne se rattrape pas.

Le juridique n’est pas mon métier au sens strict. Les textes cités ici le sont depuis les sources officielles, mais leur application à votre situation précise mérite l’avis de l’ADIL de votre département, d’un juriste ou d’un avocat en droit de la construction, en particulier sur le chiffrage de ce que le garant doit prendre en charge.

Ce qui relève de mon métier, c’est de lire votre contrat et votre échéancier, de vous dire où vous en êtes réellement du prix par rapport au stade du chantier, et de vous dire si votre dossier est prêt à être envoyé au garant. Cette lecture se fait sur pièces, et elle se fait vite.

Le sujet voisin des délais et de leur indemnisation est traité dans l’article sur les pénalités et recours en cas de retard de chantier.

Questions fréquentes

Qui paye la garantie de livraison en CCMI ?

Le constructeur la souscrit, mais son coût est inclus dans le prix convenu que vous réglez. L’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation précise que le prix convenu comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison. Vous la payez déjà, autant vous en servir.

Que se passe-t-il si le constructeur est en liquidation judiciaire ?

C’est le cas type de mise en jeu de la garantie. La défaillance du constructeur ne vous laisse pas seul face au chantier inachevé, le garant prend le relais et désigne l’entreprise qui terminera les travaux. Vous restez redevable du prix convenu, mais pas des dépassements nécessaires à l’achèvement, au delà de la franchise éventuelle.

Le garant peut-il refuser de prendre en charge une partie du coût ?

Oui, sur deux fondements. La garantie peut être assortie d’une franchise qui ne peut excéder 5 % du prix convenu, et cette franchise ne porte que sur le coût des dépassements, pas sur les conséquences du fait du constructeur. Le garant est aussi en droit d’exiger le paiement des sommes correspondant aux travaux réellement exécutés, dans la limite du prix convenu.

Jusqu’à quand la garantie de livraison me couvre-t-elle ?

Elle court à compter de la date d’ouverture du chantier et cesse à la réception constatée par écrit. Si vous n’étiez pas assisté d’un professionnel, elle se prolonge pendant les huit jours qui suivent la remise des clés pour dénoncer les vices apparents. Si des réserves ont été formulées, elle ne cesse qu’à leur levée.

La garantie de livraison couvre-t-elle les malfaçons ?

Avant la réception, oui, au titre de l’inexécution ou de la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat. Elle joue aussi lorsque les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés. Après la levée des réserves, elle cesse et ce sont les garanties légales postérieures à la réception qui prennent le relais.